Portal „Átlátszó Vajdaság” je prošle godine objavio članak o izgradnji vinskog, wellness i konferencijskog hotela u Sremskim Karlovcima sa 2,85 milijardi forinti subvencije uz podršku Mađarske Agencije za razvoj izvoza HEPA. Iz okvira programa podrške razvoju Zapadnog Balkana, od tada je dobijena dodatna podrška od milijardu forinti za realizaciju investicije.
Objekat je u zvaničnim građevinskim dozvolama naveden kao hotel Čerat, ali ga meštani među sobom zovu samo „Čeraton”, što potiče od kombinacije – inače prilično neuređenog – gradskog okruga Čerat u kojoj se zgrada nalazi i naziva luksuznog hotela Sheraton u Novom Sadu. Karlovčanima ne smeta pojava mađarskih investitora: kažu da se srpskim kapitalom nikada ne bi mogao izgraditi hotel ove veličine.
Hotelski kompleks sa pet zvezdica gradi se u Sremskim Karlovcima, centralnom naselju istorijskog vinskog regiona Srem, pored Dunava. Graditelj je Szeremsegi Ingatlanfejleszto doo (u prevodu Društvo za razvoj nekretnina u Sremu), odnosno njen istoimeni vlasnik iz Mađarske, koji je dobio finansijska sredstva za projekat na pozivu agencije HEPA za investicionu podršku na Zapadnom Balkanu 2019. godine.
Hotel je klasifikovan kao značajna investicija Republike Srbije, što je u mnogome olakšalo licenciranje. Izgradnja je počela u martu 2023. godine, a završetak se očekuje do kraja 2024. godine. Međutim, u odnosu na prvobitne planove, gradi se manji hotel.
Hotel u Sremskim Karlovcima je dobio duplo veću podršku nego ostali projekti ukupno
Već prema prvim rezultatima konkursa, hotelski projekat kompanije Szerémség Ingatlanfejelsztő Kft. je bio najsrećniji dobitnik granta za podršku investicijama na Zapadnom Balkanu za 2019. godinu. Jer je on sam osvojio čitav iznos sredstava koji je donator prvobitno namenio svim kandidatima. Paralelno sa objavljivanjem rezultata konkursa, agencija HEPA je u saopštenju objavila da je povećala budžet, čime je dodelila ukupno 9,09 milijardi forinti kako bi podržala svih devet pobedničkih kandidata.
Nakon objavljivanja našeg članka prošle godine, lista korisnika agencije HEPA je promenjena. Tri od prethodnih devet pobedničkih aplikanata potpuno su nestala sa liste dobitnika, a u slučaju dva podržana projekta promenjen je izvođač. Ali tada još nije bilo navedeno šta će biti sa 4,25 milijardi forinti koji su na taj način ostali neiskorišćeni. Pod imenom Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft., i dalje je navedena prvobitno dodeljena bespovratna subvencija od 2,85 milijardi forinti (tj. – izračunato po prosečnom kursu za 2019. godinu od 325 forinti / evro – 8,7 miliona evra).
Međutim, u trenutno dostupnoj verziji, se već navodi drugi iznos, naime
Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. je dobio podršku u iznosu od 3,858,135,462 forinti.
Od subvencionisanih projekata porasla je samo investicija u Sremskim Karlovcima. Ovom sumom od skoro četiri milijarde forinti (približno 10 miliona evra), projekat hotela je dobio skoro duplo veću podršku od ukupno pet preostalih prijavljenih kandidata na konkursu.
O tome kada su tačno rezultati konkursa izmenjeni, nemamo informacije. Ono što je izvesno jeste da je, prema bazi podataka Agencije za privredne registre (APR), 10. maja 2023. godine registrovano povećanje kapitala. Imovina kompanije je povećana sa prethodnih 542.706.270,50 dinara (oko 4,6 miliona evra) na 684.758.220,50 dinara (5,8 miliona evra).
Prostorni plan Sremskih Karlovaca je bio prilagođen izgradnji hotela
Turistički potencijal Sremskih Karlovaca je već 2018. godine prepoznala Centralna Evropska služba za prekogranične inicijative (CESCI Balkans). Organizacija je napisala stratešku studiju za turizam o mogućnostima održivog korišćenja prirodnih i kulturnih vrednosti od značaja za mađarsku zajednicu u Vojvodini. Kako je navedeno u studiji, Sremski Karlovci se smatraju kao područje koje treba eksploatisati, između ostalog i u kulturnom, kongresnom, gastronomskom, vinskom i urbanom turizmu. Strategija takođe uočava priliku u „korišćenju brenda Karlovačkog mira”.
Stratešku studiju je naručila Fondacija Prosperitati, koja je osnovana 2016. godine na inicijativu Saveza vojvođanskih Mađara (SVM). O odnosu stranke i delovanja fondacije ranije smo pisali ovde. Zainteresovanost SVM-a dokazuje i to što je, zahvaljujući njegovoj intervenciji,
beogradski parlament 2021. godine usvojio zakon o obnovi kulturno-istorijskog nasleđa i pdsticanju razvoja Sremskih Karlovaca.
Nacrt zakona predstavio je Pokrajinski parlament Vojvodine, čiji je predsednik bio Ištvan Pastor, bivši lider SVM-a, koji je u međuvremenu preminuo.
Međutim, da bi se hotel izgradio na planiranoj lokaciji i u planiranom obliku, Plan generalne regulacije Sremskih Karlovaca je morao biti izmenjen. Prema planu koji je usvojen 2016. godine i do tada je bio na snazi, grad je prvobitno mogao da obezbedi oko 300 mesta za smeštaj turista. Istovremeno, naglašeno je da je u slučaju intenzivnijeg razvoja turizma potrebno povećati broj smeštajnih kapaciteta. Tri od dvanaest okruga su nominovana kao pogodna za turizam i ugostiteljstvo uključujući stanovanje, među kojima je bilo i područje Čeratskog okruga.
Plan generalne regulacije, koji je i danas aktuelan, usvojen je u julu 2021. godine. Ova verzija već uključuje i činjenicu da je na području koje je Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. namenio za izgradnju svog hotelskog kompleksa, dozvoljena izgradnja objekta P-P+3. Pored toga, na mapi su ucrtani i očekivani javni infrastrukturni radovi, kako bi se olakšalo odobravanje lokacijskih uslova hotela.
Republika Srbija je investiciju svrstala među značajne projekte
Prema našim dosadašnjim saznanjima, hotelski projekat poduhvata osam parcela ukupne površine 45.055 m2. U poređenju sa našim prethodnim informacijama, teritorija u vlasništvu Szeremsegi Ingatlanfejleszto doo je proširena za još jednu parcelu. Novim otkupom zemljišta vlasnik sada ima izlaz na dve ulice, pa se hotelu može pristupiti i sa severoistočne strane, koja je bliže centru grada.
Prema katastarskoj klasifikaciji parcele su delom njive, a delom vinogradi. Po članu 88. stav 5. Zakona o planiranju i izgradnji investitor mora da izvrši prekvalifikaciju i da plati naknadu pre izdavanja građevinske dozvole ukoliko planirano područje prvobitno nije imalo status građevinskog zemljišta. Istovremeno, prema stavu 6. navedenog člana zakona, investitor ne plaća naknadu, u slučaju kada se urbanističkim planom nalaže promena namene zemljišta.
Da bi se to potvrdilo, zaključkom Vlade Srbije od 25. novembra 2021. godine izgradnja hotela sa pet zvezdica u Sremskim Karlovcima je svrstana među projekte od značaja za Republiku Srbiju, te je zbog toga
Szeremsegi Ingatlanfejleszto doo u značajnoj meri oslobođen plaćanja naknada i dadžbina.
Hotel će biti manji od planiranog
Zemljani radovi za izgradnju hotela su početi u aprilu 2023. godine, a godinu dana kasnije je već izgrađena i betonska konstrukcija.
Građevinska dozvola je prvobitno izdata u martu 2022. godine. U njoj se još navodi da je glavni objekat planiran za bruto površinu od 21.730,01 m2. U poređenju sa tim, u izmeni građevinske dozvole usvojene u aprilu 2023. godine piše da će se površina glavne zgrade smanjiti na 17.408,26 m2. Izmenom plana, nadzemni objekat će biti manji za 3.992 m2, podzemni deo za 329 m2, a prizemni za 735 m2. Neto površina objekta će biti 14.878,38 m2 umesto 15.689,45 m2, što znači da će se korisna površina smanjiti za ukupno 811 m2.
Poseban objekat saune, koji je ranijim planom bio predviđen na površini od bruto 53,69 m2 i neto 44,40 m2, potpuno je nestao u izmenjenom planu.
Međutim, procenjena vrednost radova se nije promenila, i dalje iznosi 1.206.786.295 dinara (oko 10 miliona evra). Prema onome što je navedeno u prijavi, promena plana je opravdana okolnostima nastalim tokom izgradnje. Činjenica je da je prema podacima Republičkog zavoda za statistiku Srbije, u poslednjem kvartalu 2023. godine u poređenju sa istim periodom 2022. godine u oblasti građevinarstva – u zavisnosti od vrste građevine – došlo do poskupljenja čak i do 20 odsto.
Hotel će dočekati goste sa 90 soba i sa wellness centrom. Zgrada se sastoji od podruma, suterena, prizemlja i tri sprata. U suterenu će biti mašinska soba za bazene i ventilaciju; u suterenu je wellness sa turskim kupatilom, saunama, bazenima, slanom sobom i finskom saunom, ali na ovom nivou će biti i sanitarni blok sa garderobom i čuvanjem stvari od vrednosti; u prizemlju će se nalaziti recepcija, restoran, bar, soba za konzumiranje cigara, vinski trezor, konferencijski blok i ekonomski deo; a na gornjim spratovima su sobe, multimedijalne sobe, igraonica i ostave.
Spektakularan dizajn koji je impresionirao i međunarodnu javnost
Iako je zvanični projektant idejnog rešenja objekta namenjenog za izgradnju novosadska firma Lamda Group doo, vizuelno rešenje hotela je završeno mnogo ranije. Budimpeštanska kompanija Lima Architecture & Interior Design Kft. je sa planom projekta Hotela „Karlóca” čak i osvojila prestižno međunarodno priznanje, European Property Awards 2021. godine.
Od njihovog spajanja u jesen 2020. godine, dizajnerska kancelarija radi u okviru grupe kompanija Bayer Construct Zrt. Reč je o kompaniji o kojoj je istraživački portal u Mađarskoj „Átlátszó” ranije napisao da je dobila javnu nabavku vrednu 26,9 milijardi forinti za izgradnju novog sportskog parka sportskoj ekipi „MTK” i da će izgraditi mađarski paviljon za Svetsku izložbu u Osaki za 19,9 milijardi forinti. Na čelu kompanije je Atila Balaž (Balázs Attila), koga je „Válasz Online” opisao kao novu kometu užeg kruga mađarske vlade. A u februaru je „Telex” napisao da je mađarska vlada zaključila strateški sporazum sa Bayer Construct Zrt.
Stari sajt Lima Design-a dostupan je samo iz internet arhive, ali smo na njemu našli vizuelni plan kao i opis projekta Hotela „Karlóca”. U opisu projekta su sumirani parametri koje su arhitekti imali na umu tokom dizajna i objašnjeni su aspekti koji su uključeni kao inspiracija. Shodno tome, projektnoj firmi je povereno projektovanje hotela sa 90 soba i pet zvezdica, pogodnog za porodični i konferencijski turizam.
Poseban zahtev je bio da sve sobe imaju pogled na Dunav.
„S obzirom da nije bilo drugih zgrada u blizini, najveći izazov za »Limu« je bio da smisli gde da postavi strukturu velikih razmera, a da ne bode oči. Tako je nastao arhitektonski model štale. Tipični su stari stočarski objekti, sličnih razmera i dužine, smešteni u sličnom okruženju. Pored toga, zgrade se mogu uklopiti u pejzaž zahvaljujući jednostavnoj formi i upotrebi prirodnih materijala” – rekli su na sajtu projektantske firme, koji je od tada prestao da postoji.
Arhitektonski dizajneri, Tamaš Vekonj (Vékony Tamás) i Barabara Baranjai (Baranyai Barbara), su predstavili vizuelni dizajn hotela „Karlóca” i na Forumu arhitekata u Mađarskoj (Építészfórum) gde su naveli sledeće: „U osnovi, hotel karakterišu čiste, voluminozne površine, u kojima dominiraju svesno odabrani materijali – uglavnom iz lokalnih resursa. Korišćenjem ogromnih staklenih površina, prostori su postali izuzetno svetli, a otvaraju se i ka prizorima neuporedivo lepe prirode. Bliskost sa prirodom odjekuje u celom objektu, i to ne samo u arhitektonskom stilu, već i u upotrebi građevinskih materijala. Ukupan efekat je jedinstven, voluminozan i prirodan.”
Ne možemo sa potpunom sigurnošću reći da će izvođač realizovati priloženi projektni plan, jer bi na osnovu do sada završenog okvira zgrade bilo teško odrediti budući izgled. U svakom slučaju, parametri prikazani u planu projekta i oni navedeni u građevinskoj dozvoli su isti, a Hotel „Karlóca” je naveden na stranici Lima Design-a kao „u izgradnji”.
Pokretanje projekta hotela u Sremskim Karlovcima je krenulo nizbrdo
Graditelj hotela u Sremskim Karlovcima je Szeremsegi Ingatlanfejleszto doo, podružnica Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. koja je osnovana 2019. godine, dan pre objavljivanja konkursa za podršku investicijama na Zapadnom Balkanu. Žanet Olah (Oláh Zsanett), bivša šefica Mađarske nacionalne trgovačke kuće (MNKH), koji je pravni prethodnik agencije HEPA, je u toku perioda pripremanja razvojnog programa na Zapadnom Balkanu bila u ugovornoj vezi sa agencijom HEPA preko svoje firme Földszint1 Kft. Nakon isteka ugovora, Olah je postala izvršna direktorka kompanije Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft., kojoj su na istom konkursu dodeljivana značajna novčana sredstva.
Većinski vlasnik Szerémség Ingatlanfejelsztő Kft.-a je – pored suvlasničkog udela Lasla Volfa (Wolf László) – HO-ME 2000 Kft., čiji je krajnji vlasnik preko Westbay Kft.-a Đerđ Nađ (Nagy György).
Nađ se redovno nalazi na Forbsovoj godišnjoj listi 50 najbogatijih Mađara: poslednji put je njegovo bogatstvo procenjeno na 47,6 milijardi forinti (123 miliona evra). Westbay Kft., u njegovom direktnom vlasništvu, ima obimnu mrežu kompanija koja uključuje više od 30 firmi. Prema Forbsu on je „jedan od ključnih i redovnih poslovnih partnera predsednika i izvršnog direktora OTP banke, Šandora Čanjija (Csányi Sándor), a mnogi ga smatraju jednim od najvažnijih ekonomskih partnera lidera OTP-a”.
Ime konačnog vlasnika projekta hotela u Sremskim Karlovcima nedavno je navedeno u vanrednom saopštenju o „transakciji lica koje obavlja rukovodeće dužnosti” koju je izdala OTP banka krajem marta 2024. godine, kada je Westbay Kft. kupio izdate obveznice od strane otvorenog akcionarskog društva OTP banke, po nominalnoj vrednosti od 1,5 miliona dolara, pri čemu je vlasnik Westbay Kft.-a, Đerđ Nađ, takođe član upravnog odbora OTP Banke.
_____________________________________________________________________________
Pre objavljivanja našeg članka, poslali smo naša pitanja i agenciji HEPA i na e-mail adrese mađarskih i srpskih kancelarija Szerémség Ingatlanfejsztő Kft. Hteli smo da saznamo sledeće:
– Šta je razlog da neki projekti, kojima je prema prvoj verziji rezultata konkursa dodeljena bespovratna podrška od agencije HEPA, više nisu među podržanima?
– U slučaju dva projekta, promenjen je podnosilac koji ih realizuje. Zašto je došlo do toga?
– Prema trenutnoj verziji dokumenta koji informiše dobitnike podrške, povećana je subvencija za prijavu koju je podneo Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. Šta je opravdalo potrebu za povećanjem iznosa subvencije?
– Kakav je bio postupak povećanja podrške, kada i na osnovu čega je presuđeno?
– Zašto je samo Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. dobio povećanje iznosa subvencije?
– Koji je trenutni rok za završetak projekta Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft.?
U odgovoru agencija HEPA je navela da ne želi komentarisati naša pitanja, a od strane Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. nije stigao nikakav odgovor do objavljivanja ovog teksta. Ako to urade naknadno, ažuriraćemo naš članak.
___________________________________________________________________________
Tekst: Virag Đurković (Gyurkovics Virág, Átlátszó Vajdaság)
Vizuelizacija podataka: Kristijan Sabo (Szabó Krisztián, Átlátszó), Andrea Dančo (Dancsó Andrea, Átlátszó Vajdaság)