Tavaly megírtuk, hogy 2,85 milliárd forint HEPA-támogatásból épülhet bor-, wellness- és konferenciahotel a szerémségi Karlócán. A HEPA Magyar Exportfejlesztési Ügynökség nyugat-balkáni fejlesztéseket támogató programkeretéből azóta további egymilliárd forint többlettámogatás jutott a beruházás megvalósítására.
Az építkezés a hivatalos kataszteri nyilvántartásban és építési engedélyekben Hotel Čeratként szerepel, de a helyiek egymás között csak Čeratonnak nevezik, ami az építkezésnek helyet adó – egyébként meglehetősen rendezetlen – Čerat városrész és az előkelő újvidéki Sheraton Hotel szóösszetételéből ered. A karlócaiak nem bánják a magyar befektetők megjelenését: azt mondják, szerb tőkéből egy ekkora hotel soha nem épülhetne meg.
Az ötcsillagos besorolású hotel a szerémségi történelmi borvidék központi településén, a Duna mellett fekvő Karlócán épül. Az építtető a Szerémségi Ingatlanfejlesztő doo, illetve annak azonos nevű magyarországi tulajdonosa, amely a HEPA Nyugat-Balkán Beruházási Támogatására kiírt 2019. évi felhívásán nyert anyagi forrásokat a projektre.
A hotelt a Szerb Köztársaság jelentős beruházásnak minősítette, ami több szempontból is megkönnyítette az engedélyeztetést. Az építkezést 2023 márciusában kezdték meg, a befejezése pedig 2024 végére várható, az eredeti tervekhez képest azonban már kisebb hotellel számolnak a kivitelezők.
A karlócai hotel kétszer annyi támogatást kapott, mint a többi projekt összesen
A Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. hotelprojektje már az első pályázati eredmények szerint is a 2019-es nyugat-balkáni támogatás legszerencsésebb kedvezményezettje volt, hiszen egymaga elnyerte a pályázati kiírás teljes keretösszegét. A pályázati eredmények kihirdetésével párhuzamosan a HEPA közleményben adott tájékoztatást arról, hogy háromszorosára emelte a keretösszeget, így a kilenc nyertes pályázó beruházásaira összesen 9,09 milliárd forint értékben ítélt meg támogatást.
Tavalyi cikkünk megjelenése után módosult a HEPA kedvezményezettjeinek listája. A korábbi kilenc nyertes pályázó közül hárman teljesen eltűntek a nyertesek közül, két támogatott projekt esetében pedig módosult a kivitelező. A kieső pályázók miatt 4,25 milliárd forint „szabadult fel” a nyugat-balkáni támogatási keretből, ám a támogatási összegek – ekkor még – nem változtak. A Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. neve mellett továbbra is az eredetileg megítélt 2,85 milliárd forint (azaz – a 2019. évi átlag 325 forint / euró árfolyammal számolva – 8,7 millió euró) értékű vissza nem térítendő támogatás szerepelt.
A jelenleg elérhető verzióban ezzel szemben már az olvasható, hogy
a Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. 3.858.135.462 forint támogatást kapott.
Ez a közel 4 milliárd forintos összeg a 2023. évi átlag 385 forint / euró árfolyamon számítva kb. 10 millió euró. A nyertes projektek közül egyedül a karlócai beruházás támogatása emelkedett. Így a mai elosztás szerint elmondható, hogy a hotelprojekt csaknem kétszer annyi támogatást kapott, mint a másik öt versenyben maradt pályázó összesen.
Arról, hogy pontosan mikor történt a pályázati eredmények módosítása, nincs információnk. Annyi bizonyos, hogy a szerbiai Gazdasági Társaságok Nyilvántartásának (Agencija za privredne registre – APR) adatbázisa szerint a szerbiai leányvállalatnál 2023. május 10-én jegyeztek be tőkeemelést. A társaság vagyonát a korábbi 542.706.270,50 dinárról (kb. 4,6 millió euróról) 684.758.220,50 dinárra (5,8 millió euróra) emelték.
A hotelre szabták a területrendezési tervet
Karlóca turisztikai lehetőségeit már 2018-ban felismerte a Határon Átnyúló Kezdeményezések Közép-európai Segítő Szolgálatának balkáni központja (CESCI Balkans). A szervezet stratégiai tanulmányt írt a vajdasági magyar közösség szempontjából releváns természeti és kulturális értékek fenntartható idegenforgalmi hasznosításának lehetőségeiről. A turisztikai stratégia kiaknázandó területként tekint Karlócára többek között a kulturális, kongresszusi, gasztro-, bor-, valamint a városi turizmus szempontjából. Továbbá lehetőséget lát „a karlócai béke brand (márka) kihasználásában” is.
A tanulmány a – Vajdasági Magyar Szövetség (VMSZ) kezdeményezésére 2016-ban létrehozott – Prosperitati Alapítvány megbízásából készült. A párt és az alapítvány tevékenységének összefüggéseiről korábban itt írtunk. A VMSZ érdekeltségét az is bizonyítja, hogy a szervezet közbenjárására
a belgrádi parlament 2021-ben elfogadta a Karlóca kulturális örökségének megőrzését és fejlesztését célzó törvényt.
A törvénytervezetet a Vajdasági Tartományi Parlament terjesztette elő, melynek elnöke akkor még az azóta elhunyt Pásztor István, a VMSZ néhai vezetője volt.
Ahhoz azonban, hogy a hotel a tervezett helyen és formában épülhessen meg, Karlóca területrendezési tervét módosítani kellett. Az addig érvényben lévő, 2016-ban elfogadott terv szerint eredetileg mintegy 300 férőhelyet tudott biztosítani a város a szállóvendégek számára. Hangsúlyozták ugyanakkor, hogy intenzívebb turisztikai fejlesztések esetén számolni kell a férőhelyek számának növelésével. А turisztikai és vendéglátóipari tevékenység végzésére, azon belül a szálláshelyek kialakítására a tizenkettőből három városrészt jelöltek alkalmasnak, köztük Čerat városrész területét is.
A ma is aktuális városrendezési tervet 2021 júliusában fogadták el. Ebbe már azt is belefoglalták, hogy a Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. által kinézett területet szállodakomplexum építésére szánják, és engedélyezik – az előkészületben lévő projektnek kedvező – földszint + három emelet magas ingatlanok kiépítését. Továbbá térképen jelölték, milyen közművesítés várható a területen, a hotel lokációs feltételeinek jóváhagyását megkönnyítendő.
A Szerb Köztársaság jelentős projektnek minősítette a beruházást
A Szerémségi Ingatlanfejlesztő doo területe jelenlegi ismereteink szerint nyolc parcellát foglal magába összesen 45.055 m2 területen, vagyis tavaly óta bővült egy parcellával. Az új telekvásárlással a tulajdonosnak immár két utcára van kijárata, így a hotel a belvároshoz közelebb eső, észak-keleti oldalról is megközelíthetővé válik.
A telkek kataszteri besorolása részben mező, részben szőlőültetvény. A tervezésről és kivitelezésről szóló törvény 88. cikkének 5. bekezdése szerint, amennyiben a beépítendő terület eredetileg nem építkezési terület, abban az esetben a befektetőnek még az építési engedély kiadása előtt át kell minősíttetni azt. Ugyanakkor a már idézett törvénycikk 6. bekezdése szerint nem fizet illetéket az a beruházó, amely esetében a földterület rendeltetésének módosítását városrendezési terv rendeli el. Ezt megerősítendő, a szerb kormány 2021. november 25-én kelt Záradéka a Szerb Köztársaság szempontjából jelentős projektnek minősítette a karlócai ötcsillagos hotel építését,
ezzel a Szerémségi Ingatlanfejlesztő doo mentesül az illeték fizetése alól,
amivel jelentős kedvezményben részesül.
A tervezettnél kisebb lesz a hotel
A 2023 áprilisában publikált cikkünk idején már láthatóan elkezdődtek a földmunkák az építkezési területen. Most, egy évvel később pedig már áll az épület betonkonstrukciója.
Az építési engedélyt eredetileg 2022 márciusában adták ki. Ebben még egy bruttó 21.730,01 m2-re tervezett főépület szerepelt. A 2023 áprilisában elfogadott módosításban ehhez képest azt írják, hogy a főépület területe 17.408,26 m2-re csökken. A tervmódosítással a földfelszíni építmény 3.992 m2-rel, a földfelszín alatti rész 329 m2-rel, a földszinti rész pedig 735 m2-rel lesz kevesebb. A nettó terület 15.689,45 m2 helyett 14.878,38 m2 lesz, vagyis összesen 811 m2-rel csökken az épület hasznos területe.
A korábban bruttó 53,69, illetve nettó 44,40 m2 területre tervezett, különálló szaunaépület pedig teljesen eltűnt a tervmódosításból.
A munkálatok becsült értéke ugyanakkor nem változott, továbbra is 1.206.786.295 dinár (kb. 10 millió euró). A kérelemben megfogalmazottak szerint a tervmódosítást az építkezés során felmerülő körülmények indokolták. Tény, hogy a Szerbiai Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2023 utolsó negyedéves időszakában az építőipar területén – épülettípustól függően – akár 20%-os árnövekedés is tapasztalható volt a 2022-es év azonos időszakához képest.
A hotel 90 szobával és wellness-részleggel várja majd a vendégeket. Az épület pincéből, alagsorból, földszintből és három emeletből áll. A pincében lesz a medencékhez és ventilációhoz szükséges gépház; az alagsorban a wellnessrészleg törökfürdővel, szaunákkal, medencékkel, sószobával és finn szaunával, de ezen a szinten lesz az értékmegőrző és a raktárhelyiségek is. A földszinten helyezkedik majd el a recepció, az étterem, a bár, a dohányzó, a bortrezor, a konferencia- és a gazdasági részleg; az emeleteken pedig szobák, multimediális termek, játszóház és raktárhelyiségek kapnak helyet.
А látványterv a nemzetközi közvéleményt is lenyűgözte
Ugyan a kivitelezésre szánt objektum építészeti projekttervezője hivatalosan az újvidéki Lamda Group doo, a hotel látványterve már jóval korábban elkészült. A budapesti Lima Architecture & Interior Design Kft. a projekttervvel egy rangos nemzetközi elismerést, a 2021-es év European Property Awards-díját is elnyerte.
A tervezőiroda a 2020 őszén bekövetkezett fúziójuk óta már a Bayer Construct Zrt. cégcsoportján belül tevékenykedik. Ez az a vállalat, amelyről az Átlátszó korábban megírta, hogy 26,9 milliárd forint értékben nyert közbeszerzést az új MTK Sportpark építésére, valamint 19,9 milliárdért építheti fel az oszakai világkiállítás magyar pavilonját. A vállalat vezetője Balázs Attila, akiről a Válasz Online úgy fogalmazott, hogy a NER új üstököse. Februárban pedig a Telex írta meg, hogy a magyar kormány stratégiai megállapodást kötött a Bayer Construct Zrt.-vel.
A Lima Design régi honlapja már csak az internetarchívumból elérhető, ezen viszont megtaláltuk a Hotel Karlóca látványtervét és projektleírását is. Utóbbiban összegezték a tervezésnél szem előtt tartott paramétereket, és kifejtették az inspirációként beemelt szempontokat. Eszerint a tervezőirodát egy 90 szobás, ötcsillagos szálloda tervezésével bízták meg, amely egyaránt alkalmas a családi és a konferenciaturizmus befogadására.
Külön kérés volt, hogy minden szobának Dunára néző panorámával kell rendelkeznie.
„Mivel a közelben nincsenek más épületek, a Lima legnagyobb kihívása az volt, hogy kitalálja, hova helyezzen el egy nagyméretű építményt anélkül, hogy az szemet szúrna. Így adódott a pajta építészeti modellje. A régi istállóépületek jellemzően hasonló mértékűek és hosszúkásak, hasonló környezetbe helyezve. Ráadásul az épületek egyszerű formájuknak és a természetes anyagok használatának köszönhetően beleolvadhatnak a tájba.” – fogalmaztak a tervezőiroda azóta megszűnt weboldalán.
Az építésztervezők, Vékony Tamás és Baranyai Barbara az Építészfórumon is bemutatták a Hotel Karlóca látványtervét: „Alapvetően a tiszta, nagyvonalú terek jellemzik a hotelt, melyben a tudatosan megválasztott anyagok dominálnak – leginkább lokális, helyben megtalálható erőforrásokkal. A hatalmas üvegfelületek használatával rendkívül világosak lettek a terek, valamint ezek segítségével nyitnak is a páratlan szépségű természet felé. A természetközeliség nem csupán stílusában, hanem anyaghasználatában is visszaköszön az épület teljes egészén. Az összhatás különleges, nagyvonalú és természetes.”
Azt nem állíthatjuk teljes bizonyossággal, hogy a kivitelező a mellékelt projekttervet valósítja meg, mert az eddig elkészült épületváz alapján még nehezen megállapítható a majdani kinézet. Mindenesetre a projekttervben bemutatott és az építési engedélyben feltüntetett paraméterek megegyeznek egymással, és a Lima oldalán is úgy szerepel a Hotel Karlóca, mint ami építés alatt áll.
Lejtett a pálya a karlócai hotelprojekt beindításához
A karlócai hotel építtetője a Szerémségi Ingatlanfejlesztő doo, amely a magyarországi bejegyzésű Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. leányvállalata. A Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. 2019-ben, egy nappal a Nyugat-Balkán Beruházási Támogatás pályázatának meghirdetése előtt alakult. Oláh Zsanett, a HEPA jogelődjének, a Magyar Nemzeti Kereskedőház Zártkörűen Működő Részvénytársaságnak (MNKH Zrt.) az egykori vezetője a pályázat kiírásának szakaszában a Földszint1 Kft. nevű cégén keresztül szerződésben állt a HEPÁ-val. Majd a szerződés lejárta után az utólag támogatásban részesült Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. vezérigazgatója lett.
A Szerémség Ingatlanfejelsztő Kft. többségi tulajdonosa – Wolf László társtulajdonosi érdekeltsége mellett – a HO-ME 2000 Kft., melynek végső tulajdonosa a Westbay Kft.-n keresztül Nagy György.
Nagy Györgyről korábban az offshore cégein keresztül megszerzett, gázipari érdekeltségei okán írt az Átlátszó. Rendszeresen szerepel a Forbes 50 leggazdagabb magyart bemutató éves listáján: a legutóbbin 47,6 milliárd forintra becsülték a vagyonát. A közvetlenül általa tulajdonolt Westbay Kft. kiterjedt, több mint 30 vállalatot magába foglaló cégcsoporttal rendelkezik. A Forbes meghatározása szerint Nagy Görgy az OTP Bank elnök-vezérigazgatójának, Csányi Sándornak az „egyik meghatározó és rendszeres üzlettársa, sőt sokan az OTP-vezér egyik legfontosabb gazdasági partnerének tartják”.
A karlócai hotelprojekt végső tulajdonosának neve legutóbb éppen az OTP Bank 2024 márciusának végén kiadott, a „vezetői feladatokat ellátó személy tranzakciójáról” szóló, rendkívüli tájékoztatásában volt olvasható, amikor a Westbay Kft. úgy vásárolt az OTP Bank Nyrt. által kibocsátott kötvényeket 1.580.000 USD névértékben, hogy eközben a Westbay Kft. tulajdonosa, Nagy György az OTP Bank Nyrt. Igazgatóságának tagja is egyben.
Cikkünk publikálása előtt kérdéseket küldtünk a HEPÁ-nak, valamint a Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. magyarországi és szerbiai irodájának e-mail címére is. A következőket szerettük volna megtudni:
– Mi az oka annak, hogy egyes projektek, amelyeket a pályázati eredmények első változata szerint a HEPA vissza nem térítendő támogatásban részesített, ma már nem szerepelnek a támogatottak között?
– Két projekt esetében módosult az azokat megvalósító pályázó. Miért volt erre szükség?
– A kedvezményezetteket ismertető dokumentum aktuális verziója szerint megemelték a Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. által benyújtott pályázat támogatását. Mi indokolta a támogatási összeg növelésének szükségességét?
– Mi volt a támogatás növelésének ügymenete, mikor és mi alapján bírálták el?
– Miért csak a Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. részesült a támogatási összeg növelésében?
– Mi a Szerémség Ingatlanfejlesztő Kft. projektjének jelenleg érvényes befejezési határideje?
A HEPA a megkeresésünkre annyit reagált, hogy nem kíván nyilatkozni, a Szerémség Ingatlanfejelsztő Kft. részéről pedig cikkünk megjelenéséig egyáltalán nem érkezett válasz. Amennyiben ezt utólag mégis megtennék, frissítjük írásunkat.
Szöveg: Gyurkovics Virág
Adatvizualizáció: Szabó Krisztián (Átlátszó), Dancsó Andrea (Átlátszó Vajdaság)
Nyitókép: A Hotel Karlóca látványterve. Tervező: Lima Design Kft. Forrás: epiteszforum.hu
